Как исправить ремонт от застройщика

Получили ключи от новой квартиры? Не торопитесь перевозить вещи. Сначала оцените работу застройщика и проверьте, все ли свои обещания по отделке и ремонту он выполнил. Разбираемся, как правильно оценить качество ремонта, заставить застройщика устранить дефекты и получить компенсацию.

Где и как искать недостатки

Вдохновленные скорым переездом, вы можете невнимательно изучить новую недвижимость. Но квартир без дефектов практически не бывает, говорит юрист юридической фирмы «Мазка, Метелкин, Бушмин и партнеры» Андрей Хилажев.

«В первую очередь проверьте остекление, поскольку там часто бывают строительные недостатки. Еще проверьте, как закреплены радиаторы, как закрываются двери, нет ли там скоса, который препятствует закрытию, исправно ли работает вентиляция, канализация, водопровод, ровные ли стены и бетонная стяжка, — говорит юрист. — Если жилье с чистовой отделкой, добавьте к этому списку сантехнику, отделку плиткой, раковины, напольные покрытия, межкомнатные двери, состояние отделки стен. Даже если обои поклеили внахлест, это также является недостатком, на это можно обратить внимание застройщика».

Кстати, об обоях: иногда под ними или под кафелем пытаются скрыть дефекты стен, к примеру, трещины. Этого может не заметить человек, далекий от ремонта и строительства, но легко определит эксперт. Если не уверены в своих силах, то для приемки квартиры можно нанять специалиста, который проведет оценку.

«Раньше на этапе приемки никто не обращался к экспертам, сейчас это более распространено и делается, чтобы сразу указать в акте все недостатки. Чем больше фактов задокументировано и чем раньше это сделано, тем лучше, особенно если вы собираетесь обращаться в суд», — говорит юрист.

Что делать, если дефект обнаружен во время приемки квартиры

На этом этапе все просто: нужно в акте приема-передачи жилого помещения указать дефекты, которые вы обнаружили. Можно сразу сделать фото и видео, а факт проведения съемок тоже отразить в акте, где будет подпись представителя застройщика и нового собственника.

Согласно постановлению правительства, обнаруженные при приемке недостатки застройщик должен добровольно устранить в срок не более 60 календарных дней со дня подписания акта приема-передачи жилого помещения. Если по истечении положенного срока недостатки не устранены, то участник долевого строительства может сразу пойти в суд, а может для начала обратиться к застройщику с требованием по своему выбору:

• о соразмерном уменьшении цены договора;
• о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков.

«Для этого нужно повторно зафиксировать недостатки, чтобы доказать, что они не устранены. Лучше провести строительно-техническую экспертизу, которая определит и недостатки, и стоимость их устранения. После можно направлять претензию застройщику», — говорит юрист Андрей Хилажев.

Удовлетворить требования застройщик должен в течение 10 рабочих дней. Если он отказывается это делать или игнорирует требование, можете обратиться в суд.

Что делать, если дефект обнаружен после приемки квартиры

Некоторые недостатки могут проявить себя не сразу. О том, что в квартире, к примеру, высокая влажность, спровоцировавшая появление плесени, вы узнаете только через несколько месяцев, когда и акт приема-передачи подписан, и даже вещи в квартиру перевезены. В этом случае тоже можно заставить застройщика исправить ситуацию: он обязан предоставить гарантийный срок, в течение которого вы имеет право предъявлять претензии. По закону — не меньше пяти лет.

Порядок будет тем же: понадобится строительно-техническая экспертиза. Затем можно обратиться к застройщику, а если он ничего не сделает — идти в суд. В суде нужно требовать не только деньги на устранение недостатков, но и компенсацию проведения экспертизы, судебных расходов и даже морального вреда. Согласно разъяснениям Верховного суда, в этом случае будут работать общие правила закона «О защите прав потребителей» — моральный вред компенсируется независимо от имущественного.

При обращении в суд соберите пакет документов в нескольких экземплярах — для истца, ответчика и суда. Если истцов или ответчиков несколько, то каждому понадобится свой экземпляр.

Какие нужны документы для обращения в суд:

• исковое заявление в нескольких экземплярах;
• квитанция об уплате госпошлины за обращение в суд;
• договор долевого участия;
• акты осмотра жилого помещения;
• заключение строительно-технической экспертизы;
• досудебная переписка с застройщиком.

Главные ошибки собственника

Не фиксировать дефекты

Не верьте обещаниям застройщика все исправить, если они были даны на словах. И описывайте дефекты детально, а не общими словами.

«Не во всех случаях можно доказать, что дефекты возникли по вине застройщика — к примеру, оборванные обои или сломанные двери», — говорит Андрей Хилажев.

Делать ремонт самостоятельно

Конечно, хочется поскорее въехать в новую квартиру, но прежде чем браться за ремонт, зафиксируйте (в том числе на фото и видео) все недочеты. Проведите экспертизу. Тогда можно рассчитывать на то, что застройщик компенсирует устранение недостатков.

Можно ли отказаться от квартиры и вернуть деньги

Да, но не всегда. Для того чтобы полностью отказаться от квартиры и вернуть деньги, вы должны доказать, что недостатки существенны.

Специального перечня существенных и несущественных недостатков строительства нет, но здесь применяется общее правило: в законе «О защите прав потребителей» и в статье 475 Гражданского кодекса РФ сказано, что существенным считается «неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения». В каждом конкретном случае оценку должна давать строительно-техническая экспертиза.

В феврале 2020 года мы с женой купили квартиру с готовым ремонтом от застройщика «Пик-запад».

Дом должны были сдать в конце 2020 года, но в итоге квартиру передали на два месяца позже, в феврале 2021 года, и с недостатками, которые застройщик отказался устранять. Чтобы получить компенсацию, пришлось обращаться в суд. Вот как все было.

Покупка квартиры

Когда мы с супругой решили купить жилье, у «Пика» в нашем городе были проекты только с готовым ремонтом. В среднем такие квартиры стоили немногим дороже аналогичных у других застройщиков, но без черновой отделки: 12 февраля 2020 года мы заплатили за свою 3,3 млн рублей, а варианты без ремонта стоили порядка 2,6—2,8 миллиона.

У нас в планах было заменить только сантехнику и напольную плитку, покрасить акцентные стены, добавить дополнительные точки освещения и установить светильники. Ну и, конечно, заказать кухню и встроенные шкафы, купить мебель.

Приемка

После покупки у нас был примерно год до сдачи дома. В этот период я искал организацию, которая поможет принять квартиру. Это была моя первая недвижимость с готовым ремонтом, и я боялся упустить серьезные недостатки, поэтому решил доверить дело профессионалам.

В итоге нашел компанию на «Ютубе» — у них был свой канал, где они рассказывали о приемке квартир и разных нюансах строительства. Мне удалось собрать где-то 15 соседей, которые тоже хотели принимать жилье с экспертами, и нам сделали большую скидку.

После того как застройщик объявил о выдаче ключей, я записался на осмотр квартиры и заключил договор с организацией — услуги стоили 17 000 Р. В итоге это мне очень помогло.

Если бы я принимал квартиру самостоятельно, многих недочетов просто не заметил бы.

Эксперт-приемщик приехал со всеми необходимыми приборами и инструментами. Стены и полы он проверил двухметровым строительным уровнем: приложил его и измерил отклонение в миллиметрах. Если оно выше допустимого, это уже строительный недостаток, как было в моем случае.

Приемщик осмотрел стеклопакеты на предмет царапин, окалин от строительных работ и проверил, есть ли царапины на подоконниках и оконных рамах. Еще он исследовал места промерзания конструкций с помощью тепловизора. Это делают только при разнице температур между помещением и улицей в районе 15—20 °C.

Эксперт также проверил дверные проемы — для этого тоже используют строительный уровень, все розетки на короткое замыкание, натяжной потолок на наличие разрывов полотна. В санузлах проверил укладку плитки: швы должны быть ровными и одного размера. Еще осмотрел ванну и раковину на наличие протечек — у нас в месте слива ванна немного подтекала. Специальным прибором приемщик проверил вытяжку в санузлах и на кухне.

Застройщик покрасил стены уже после монтажа дверей, потолков, розеток и сделал это максимально неаккуратно. Поэтому по всему периметру примыкания потолка к стенам он был заляпан краской. Дверные откосы, розетки и выключатели — тоже. Краска отмывается, но сделать это должны рабочие. При приемке это тоже учитывается как недостаток.

Работой эксперта я остался доволен. Считаю, что принимать квартиру с профессионалами целесообразно, особенно если сам не подкован в вопросах строительства.

Мы составили и передали менеджеру по приемке акт осмотра с перечисленными недостатками — их было много. От приемки квартиры я отказался и попросил застройщика устранить дефекты.

Реакция застройщика

Через три недели позвонил менеджер застройщика и сказал, что недостатки устранили и я могу снова записаться на осмотр. Повторную приемку квартиры я проводил своими силами.

Я понимал, что глобальные недостатки, например кривизну стен и полов, никто не исправит. Обычно максимум, что делают застройщики, — это меняют треснувший стеклопакет, подклеивают обои, подкрашивают откосы и тому подобное. В итоге так и произошло: «Пик» устранил только небольшие косметические дефекты.

Я повторно составил акт осмотра, где перечислил оставшиеся недостатки, передал его представителю застройщика и принял квартиру, чтобы потребовать компенсацию.

Подготовка к суду

Я изучил много информации и уже знал порядок действий, как подать в суд на застройщика.

Экспертиза. Сначала я заказал независимую экспертизу, она стоила 17 000 Р. Я проводил ее до процесса, чтобы направить застройщику претензию с предложением возместить ущерб без суда.

Представитель застройщика на экспертизу не пришел, но его присутствие и не было обязательным. Главное — у меня остались доказательства, что я отправил застройщику приглашение на нее.

Примерно через месяц после проведения экспертизы я получил заключение. Эксперт подтвердил, что в квартире есть ряд существенных недостатков, а также составил смету на их устранение. На исправление некачественно выполненных работ требовалось 747 191 Р.

Претензии. Я подготовил две претензии к застройщику: с просьбой выплатить деньги на устранение дефектов и с требованием неустойки за задержку сдачи квартиры — ее задержали на месяц. Обе отправил заказным письмом.

По истечении 30 дней ответа от застройщика не последовало, и я мог обратиться в суд.

Иск

Чтобы сэкономить свое время и не ходить на заседания, я решил обратиться к юристу. Его услуги обошлись в 40 000 Р. Это была знакомая нашей соседки по дому — она предложила фиксированную сумму и взяла в работу сразу четыре дела. Был еще вариант заключить договор с организацией, которая проводила экспертизу, но они брали 15% от суммы выигрыша по делу. Это было бы существенно дороже.

Мы составили иск с требованием оплатить выявленные недостатки по смете, заплатить неустойку за несвоевременную сдачу квартиры и за нарушение сроков устранения дефектов, штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований по закону «О защите прав потребителей», а также оплатить расходы на юриста, экспертизу и компенсировать моральный вред. В общей сложности сумма требований была примерно 1,3 млн рублей.

К иску мы приложили акты осмотров квартиры, досудебную экспертизу и копии претензий, направленных застройщику.

Процесс

На первом заседании застройщик просил привлечь к делу подрядчиков. Мы были против, так как договор у нас был не с ними. Но судья удовлетворила просьбу застройщика. Из-за этого заседание перенесли.

На втором заседании представителей подрядных организаций не было, но заседание все равно состоялось. На нем представитель застройщика запросил провести еще одну судебную экспертизу, потому что был не согласен с результатами первой. Эту просьбу суд тоже удовлетворил.

Я был не против второй экспертизы, так как недостатки были на самом деле и я знал, что эксперт все равно их зафиксирует. Хотя на тот момент мы уже заехали в квартиру и частично сделали небольшой ремонт: заменили натяжной потолок в коридоре и кухне, добавили дополнительные закладные под светильники, перезатерли швы напольной плитки во всех помещениях, исправили несколько косяков по стенам. В двух местах отвалилась штукатурка под обоями — мастера снимали там обои, штукатурили и клеили их заново.

Судебную экспертизу провели только через три месяца. Она зафиксировала те же нарушения, что и в первый раз, но смета некачественного ремонта уменьшилась до 575 000 Р. Второй эксперт сказал, что недостатков по ровности стен нет, — возможно, потому что он не проводил замеры там, где уже были установлены кухня, шкафы и другая мебель. А также исключил из сметы замену натяжного потолка в кухне и коридоре.

Мы ознакомились с заключением эксперта и направили в суд и застройщику уточненное исковое заявление — скорректировали свои требования в меньшую сторону. С расчетами второго эксперта я согласился, потому что, на мой взгляд, они были обоснованы. К тому же мне не хотелось затягивать судебный процесс.

На следующем заседании представителя застройщика не было, но суд все равно вынес решение в мою пользу, хотя и урезал суммы неустоек и штрафа.

Чтобы получить деньги с застройщика, я обратился к судебным приставам и написал заявление о возбуждении исполнительного производства. К нему приложил исполнительные листы и реквизиты, куда хотел получить деньги.

С момента обращения к приставу до момента получения денег прошел месяц. Был один нюанс: после того, как дело открыли, я решил проверить информацию в банке исполнительных производств и увидел расхождение — конечная сумма была меньше той, что указана в исполнительном листе, на 60 000 Р. Я поехал к приставу-исполнителю, чтобы узнать, почему суммы не совпадают. Оказалось, что он просчитался, — ошибку исправили в течение нескольких дней. Рекомендую проверять такие вещи.

Результаты

У застройщика мне удалось отсудить 752 151 Р. В эту сумму входит:

• возмещение расходов на устранение недостатков — 575 151 Р;
• неустойка за нарушение сроков их устранения — 70 000 Р;
• неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства — 10 000 Р;
• потребительский штраф — 40 000 Р;
• компенсация морального вреда — 10 000 Р;
• расходы на оплату услуг эксперта — 17 000 Р;
• расходы на оплату услуг представителя — 30 000 Р.

На разбирательство с момента приемки квартиры до финального решения суда я потратил чуть меньше года. Результатом в целом доволен, но некоторые знакомые добились большего.

Например, один из соседей не первый раз судится и хорошо подкован в юридических вопросах. Он сам отстаивал свои права, и ему удалось отсудить у застройщика 1,8 млн рублей. Хотя у него была квартира большей площади и недостатки, выявленные экспертом, на 1 млн рублей.

Другой сосед пользовался услугами московской фирмы, которая провела нам всем первичную экспертизу. Они берут за свои услуги 15—20% от финальной суммы, которую удастся отсудить. Там процесс затянулся из-за того, что они хотели провести судебное заседание в Москве и для этого оформили соседу московскую прописку. Они утверждали, что таким образом добьются лучшего результата.

У остальных был тот же юрист, что и у меня. С одним из соседей у нас была та же судья и идентичные результаты — разница лишь в смете, а суммы неустоек одинаковые. У кого-то была другая судья, и там результаты иные: им удовлетворили неустойки и штрафы в большем объеме, а также они настояли, чтобы юрист добавила в уточненное исковое заявление пункт с требованием начислять 1% неустойки за каждый день просрочки исполнения судебного решения. Суд это требование удовлетворил, хотя юрист утверждала, что он откажет.

Рекомендации

Считаю, что обращаться в суд стоит абсолютно всем, чьи права нарушили. Тогда, например, те же застройщики будут вынуждены строить более качественное жилье, нежели выплачивать судебные издержки.

Если плохо разбираетесь в строительстве и ремонте, лучше заключить договор на приемку объекта с профессионалами, хотя бы на первичную. На второй приемке у вас на руках уже будет акт со списком всех замечаний, и вы можете самостоятельно пройтись по всем пунктам и проверить, устранил ли застройщик эти недостатки.

Не спешите делать ремонт в квартире, пока не проведете экспертизу. После приемки вы можете заехать и поставить мебель, кухню, но главное — не менять ничего глобально. Скооперируйтесь с соседями: так можно существенно сэкономить на приемке и экспертизе, если договоритесь с компанией о скидке.

Если не ориентируетесь в юридических вопросах и есть проблемы с квартирой, лучше сразу заключить договор с юристом: он сам подготовит все документы, а вашей задачей будет только отправлять претензии, иск и другие документы при необходимости, а также ждать решения суда.

Возможно, стоить рассмотреть юриста, который работает не за фиксированную сумму, а за процент: так у него будет больше мотивации постараться отсудить больше. Юрист, которая занималась моим делом, была в этом не заинтересована и на все мои вопросы по поводу апелляции утверждала, что вряд ли удастся добиться лучшего результата. В ее интересах было побыстрее закончить дело. Хотя, как показывает практика соседей, все возможно.

Мы попросили дизайнера Ольгу Кашпурову рассказать про самые простые и недорогие в исполнении способы добавить индивидуальности в интерьер от застройщика. 

Покраска обоев

Потолочный плинтус

Напольный плинтус

Покраска плитки

Ремонт от застройщика: кому он нужен и что переделать сразу

Покупка квартиры с готовой отделкой позволяет избежать ремонта или не тратить на него много времени. «РБК-Недвижимость» рассказывает, какие работы обязательно нужно проверить и что стоит заменить сразу после заезда

Экономия и затраты

Покупка новостройки с отделкой может значительно сэкономить деньги, силы и время, особенно если вы не готовы самостоятельно ремонтировать жилье. Застройщик закупает стройматериалы оптом со значительной скидкой, что позволяет предлагать покупателю более низкие цены на итоговые отделочные работы. К тому же стоимость ремонта может быть включена в сумму ипотеки, поэтому не придется брать отдельный кредит. При этом вы не сможете получить налоговый вычет 13% за покупку отделочных материалов, если будете переделывать работу застройщика. Зато не придется тратить время на подбор и общение с бригадой и контроль процессов.

С отделкой или без

Покупка такой квартиры актуальна, когда собственник планирует ее сдавать или рассматривает как промежуточный вариант. Если вы собираетесь подбирать дизайн по своему вкусу, нет смысла в покупке жилья с отделкой — так вы переплатите 10–15% и дополнительно вложитесь в ремонт. Часто квартиры с отделкой предпочитают брать собственники, которые ожидают усадку дома в ближайшие пару лет. Так можно прожить в черновом варианте, накопив нужную сумму на переделку, и не переживать, что на плитке появились трещины. Тем не менее при покупке готовой квартиры формата «заезжай и живи» придется многое исправлять.

Входная дверь

Застройщики часто экономят на дверях. Но если межкомнатные можно заменить через некоторое время, то входная — это вопрос безопасности и сохранности имущества, и она должна быть идеальной уже при заезде. Даже если в квартире установлена качественная металлическая дверь, есть смысл поменять в ней замки, ведь ключи могли оказаться у многих рабочих за время ремонта. Нередки случаи проникновения в жилье и краж, которые совершали строители, работавшие на объекте. Именно поэтому во время самостоятельного ремонта принято оставлять черновую дверь, которую меняют в последнюю очередь.

Электрика

Лучше заранее заложить в смету новый кухонный фартук или обои, потому что электрика часто не соответствует современным требованиям по количеству бытовой техники. Конечно, в первое время можно обойтись тремя розетками, переключая мультиварку, чайник, посудомойку и миксер через удлинитель, но если вы планируете жить в квартире долго, лучше переделать электрику. То же касается выходов для верхнего освещения. В проектах застройщика, как правило, предусмотрен один — в центре потолка. Этого может оказаться достаточно для ванной, кухни или небольшой комнаты. Но если у вас студия, разделенная на отдельные пространства, источников света должно быть больше.

Потолок

Натяжные потолки могут стать настоящим спасением в новостройках, особенно если это многоэтажный дом и вы живете не на верхнем этаже. Над вашей квартирой находятся еще несколько, в которых тоже делают ремонт (и не всегда высококвалифицированные рабочие). В такой ситуации никто не застрахован от протечек и затоплений. К тому же натяжные потолки помогут скрыть мелкие недостатки отделки и проводку от светильников, если вы планируете ее дополнить.

Звукоизоляция

Застройщик редко беспокоится о дополнительной качественной звукоизоляции на стенах, а тем более потолке. Большинство новостроек известны хорошей слышимостью, поэтому, если не хотите просыпаться под будильник соседа, стоит проложить специальные материалы. Это могут сделать узкопрофильные специалисты, а выбор звукоизоляционных панелей зависит от многих факторов, включая их толщину. Если устанавливать их после чистового ремонта, придется не только снимать обои и плитку, но и менять плинтусы, а комната может потерять несколько сантиметров площади.

Что еще проверить

Если вы решили сэкономить на отделке, то внесите в смету работу специалиста по приемке квартир в новостройках. Помимо пунктов, которые наверняка придется менять, он проверит качество труб, вентиляции, установки окон и радиаторов, прилегание обоев и плитки, а также наклоны стен и пола. Некоторые нюансы можно заметить самостоятельно: внимательно осмотритесь, нет ли трещин, хорошо ли закрываются двери и как прибиты плинтусы. Не подписывайте акт приемки с застройщиком, пока не убедитесь, что все в порядке. В некоторых случаях компания обязана устранить явные недостатки, особенно если на ремонтные работы был заключен отдельный договор.

Узнайте размер компенсации за строительные недостатки, которую вы можете получить от застройщика

23.03.2022 года Правительство РФ Постановлением № 442 установило новые правила приемки и урегулирования споров о качестве новостроек в 2022-2023 годах. Новые правила действуют до 30.06.2023 года (с учетом внесенных Постановлением Правительства РФ от 30.09.2022 г. № 1732 изменений).

В статье юристы подробно рассказывают о том, как получить компенсацию за дефекты в отделке с застройщика по новым правилам до 30.06.2023 года.

Содержание:

Согласно положениям Закона № 214-ФЗ застройщик обязан обеспечить соответствие по качеству объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

Кроме того, заказывая отделку в квартире у застройщика, дольщик должен знать, что на возникающие правоотношения распространяются нормы Закона о защите прав потребителей, предусматривающего повышенный размер ответственности застройщика за некачественные работы.

В связи с особенностями долевого строительства практически ни один застройщик не передает объект долевого строительства в срок, указанный в договоре долевого участия. И в связи с тем, что за просрочку передачи объекта ДДУ предусмотрена ответственность в виде неустойки, а предусмотрительный застройщик старается минимизировать свои риски, квартиры зачастую передают с многочисленными дефектами отделки. Чаще всего, исходя из практики, у дольщиков имеются претензии к застройщику в связи с  неровными стенами, пустотами под плиткой и сколами, кривым полом. Бывали в нашей практике ситуации, когда у дольщика в квартире отсутствовала стена по проекту, либо планировка квартиры совершенно отличалась от той, которая была предусмотрена договором. При этом с каждым годом отмечается рост количества претензий дольщиков к застройщику в связи с некачественной отделкой и выполнением общестроительных работ.

Права дольщика при обнаружении дефектов в отделке от застройщика

На практике максимально действенный способ защиты дольщика в подобных случаях — уменьшение цены ДДУ и взыскание с застройщика стоимости строительно-восстановительных работ и материалов согласно сметному расчету (заключению специалиста).

Однако в соответствии с Постановлением Правительства № 442 от 23.03.2022 года дольщик вправе предъявить денежное требование к застройщику только в том случае, если застройщик не устранит выявленные дефекты в течение 60 дней с даты подписания акта. Таким образом, до 30.06.2023 года дольщик лишен права выбора предъявляемого к застройщику требования при обнаружении дефектов. Сначала застройщику предоставляется время для устранения дефектов своими силами и только при неустранении дольщик может взыскать компенсацию.

Размер компенсации за строительные недостатки в отделке

Прежде всего необходимо отметить, что в зависимости от типа отделки квартиры (черновая, предчистовая (white box) либо чистовая отделка)  требования к качеству передаваемой квартиры будут разные. При чистовой отделке, как правило, стоимость выявляемых недостатков существенна, так как объем того, что застройщик должен сделать, значительно больше, чем в других вариантах. 

Определить стоимость устранения строительного недостатка может только специалист. При расчете стоимости устранения учитывается: а) стоимость необходимых материалов; б) стоимость демонтажа (если требуется) и в) стоимость восстановительных работ. Часто «несущественные» с точки зрения дольщика недостатки являются «дорогостоящими» с точки зрения специалиста. Например, небольшие дефекты покрытия пола, отклонения могут быть незаметны глазу, но фактически являются отступлением от строительных норм, а рыночная стоимость устранения такого дефекта значительна, так как требует демонтажа.

Если дольщик предъявляет застройщику требование об уменьшении цены ДДУ, то размер компенсации рассчитывается исходя из заключения эксперта: эксперт выявляет дефекты и составляет смету с рыночной стоимостью работ и материалов, необходимых для устранения недостатков. То есть в этом случае дольщик взыскивает деньги, которые еще не потратил. На расчет компенсации экспертом, помимо объема и вида дефектов, влияет также применяемая им стоимость работ и материалов при расчете (цены на одни и те же работы, материалы могут быть различными, поэтому рыночная цена в экспертном заключении может варьироваться, цена также может меняться с течением времени). Если в ходе рассмотрения дела  была назначена судебная экспертиза, при определении размера компенсации суд, как правило, ориентируется на выводы судебного эксперта. С помощью нашего калькулятора вы можете рассчитать примерную сумму компенсации, исходя из судебной практики.

Если дольщик самостоятельно устраняет строительные дефекты и требует от застройщика компенсации расходов на устранение (третий способ защиты), то размер компенсации определяется исходя из фактических затрат. Вместе с тем, данный вариант действий имеет на практике некоторые минусы. Во-первых, для возмещения расходов должны быть подтверждающие документы, которые часто отсутствуют или являются ненадлежащими при обращении к частным мастерам и покупке материалов на строительном рынке. Во-вторых, дефекты до их устранения необходимо зафиксировать, то есть также потребуется заключение специалиста с описанием выявленных нарушений, а также со сметой необходимых работ и материалов для устранения (выполняемые по договору работы и закупаемые материалы должны соответствовать смете). Иначе будет сложно доказать суду, что дефекты до ремонта имели место и строительные материалы приобретались для их устранения.

Пошаговая инструкция «Как получить компенсацию за недостатки в отделке от застройщика по новым правилам в 2022-2023 годах?»

Шаг 1. Примите квартиру (помещение) в новостройке по новым правилам

По новым правилам, если дефекты в новостройке несущественны, дольщик обязан принять объект по акту. Одновременно составляется акт осмотра с перечнем выявленных дефектов. Если между дольщиком и застройщиком возникнут разногласия по перечню дефектов, привлекается специалист, включенный в реестр НОПРИЗ или НОСТРОЙ. Далее застройщику предоставляется 60 дней для устранения дефектов согласно акту. Дольщик должен предоставить доступ в квартиру сотрудникам или подрядчикам застройщика. Читайте подробнее о новом порядке приемки в нашем чек-листе.

Застройщик может направить дольщику требование о предоставлении доступа в квартиру. Рекомендуем дольщикам отвечать на письменные требования застройщика также письменно, указав дату и время, в которое будет обеспечен доступ представителям застройщика для устранения дефектов.

Шаг 2. Закажите заключение специалиста (строительного эксперта) с оценкой стоимости устранения допущенных недостатков качества отделочных работ в новостройке

Если застройщик не устранит дефекты в течение 60 дней, обратитесь к независимому строительному эксперту для проведения строительно-технического исследования и согласуйте с экспертом день проведения строительно-технического исследования квартиры (иного объекта недвижимости).

Рекомендуем заблаговременно уведомить телеграммой Застройщика по юридическому адресу о дате и времени осмотра квартиры (иного объекта недвижимости) специалистом и пригласить его представителя для участия в осмотре. Перед направлением телеграммы уточните актуальный адреса застройщика в ЕГРЮЛ (на сайте ФНС России). Несмотря на отсутствие обязательных норм, регулирующих порядок проведения осмотра в досудебном порядке, для многих судей такое уведомление имеет важное значение. 

По результатам строительно-технического исследования эксперт подготовит заключение с описанием недостатков в отделке и нарушенных застройщиком строительных норм и прав, а также со сметным расчетом стоимости восстановительного ремонта.

Шаг 3. Направьте застройщику претензию с требованием о выплате компенсации с приложением копии заключения

В претензии укажите ваши требования к застройщику. Претензия направляется заказным письмом с описью вложения. Постановлением Правительства РФ № 442 установлен 10-дневный срок для удовлетворения требования дольщика о выплате денежных средств. Срок исчисляется в рабочих днях.

Шаг 4. Обратитесь в суд с иском о взыскании компенсации за недостатки в отделке с застройщика

а) определить подведомственность и подсудность дела

Физические лица, которые приобрели объект недвижимости для личных целей, должны обратиться в суд общей юрисдикции: к мировому судье (если цена иска менее 100 тыс. руб.) или в районный суд (в иных случаях). При этом у дольщиков есть право выбора подсудности: дольщик может подать иск в соответствующий суд по месту нахождения застройщика, либо по месту жительства дольщика (по адресу постоянной либо временной регистрации), либо по месту заключения ДДУ, либо по месту исполнения ДДУ (то есть по адресу объекта долевого строительства). Перед выбором суда нужно изучить практику возможных судов исходя из территориальной подсудности, так как правильный выбор подсудности — залог успешного завершения дела, взыскания максимальной суммы неустойки и штрафа, так как суды могут снижать проценты и штраф в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Юридические лица, индивидуальные предприниматели по спорам о качестве строительства объекта долевого строительства должны обратиться в арбитражный суд по месту нахождения застройщика или в соответствии с договорной подсудностью, если в ДДУ она предусмотрена. 

б) определить цену иска и размер госпошлины, подлежащей уплате

Юридические лица и ИП в арбитражном суде не могут заявить требования о компенсации морального вреда, штраф. Кроме того, неустойка в этом случае начисляется в другом порядке (за исключением случаев уступки юридическому лицу, ИП неустойки дольщиком-физическим лицом).

В цену иска (по искам дольщиков-физических лиц) для расчета госпошлины из указанных требований включается только компенсация строительных недостатков и неустойка. Дольщики-физические лица освобождаются от уплаты госпошлины при сумме иска менее 1 млн. рублей, то есть при расчете пошлины от цены иска более 1 млн. рублей из суммы госпошлины вычитается сумма пошлины, причитающаяся на 1 млн. рублей. Закон предусматривает именно в этой формулировке льготу для потребителей, а не уменьшение только цены иска на 1 млн. рублей, посчитайте пошлину правильно, так как при правильном расчете сумма пошлины получится меньше.

в) отправьте копию иска застройщику ценным письмом с описью вложения

г) к исковому заявлению приложите копии документов, подтверждающих требования: копию ДДУ со всеми приложениями, документов об оплате по ДДУ, заключения специалиста, подтверждения уведомления застройщика об осмотре квартиры специалистом, а также копии претензии с подтверждением об отправке, квитанции и описи, подтверждающих отправку иска застройщику, иные доказательства по делу. 

После подачи иска в суд истцу необходимо принять участие в судебных заседаниях (обычно их 2-3, при назначении судебной экспертизы, вызове судом специалиста для дачи показаний проводятся дополнительные судебные заседания) при рассмотрении дела для того чтобы отстоять свои права, особенно в случае заявления ответчиком возражений по иску.

Шаг 5. Исполнение решения суда о взыскании компенсации за недостатки в отделке

Получить положительное решение суда о взыскании денег с застройщика — это полдела, дольщику нужно обеспечить исполнение решения суда и взыскать деньги с застройщика.

Для начала оговоримся, что Решение суда вступает в силу по истечении месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме (полное решение с мотивировочной частью), если никто из сторон не обжаловал решение. Если решение обжаловано, то постановление суда вступает в силу в день вынесения постановления апелляционной инстанцией, но дольщику для получения исполнительного листа необходимо дождаться возвращения дела в суд первой инстанции.

После вступления в силу решения суда дольщик должен для взыскания денег в принудительном порядке получить в суде исполнительный лист. Далее дольщик предъявляет исполнительный лист к взысканию в установленном порядке (помимо исполнительного листа необходимо подготовить заявление о взыскании в соответствии с ФЗ об Исполнительном производстве) в банк, в котором открыт расчетный счет застройщика (узнать счета можно, направив запрос в налоговый орган), либо в отдел судебных приставов. 

Процесс фактического получения денег с застройщика является длительным, зачастую творческим, а иногда напоминает оперативно-розыскную деятельность по поиску счетов, имущества застройщика, в редких случаях деньги поступают дольщику сразу после подачи исполнительного листа в банк, указанный в реквизитах застройщика в ДДУ. 

При недостаточности денег у застройщика, но наличии какого-либо имущества (недвижимости, транспорта, дебиторской задолженности и т.д.) дольщику придется взаимодействовать с отделом судебных приставов, который, к сожалению, по практике работает неэффективно и неоперативно, обжаловать бездействие пристава в вышестоящий орган и суд. 

Кроме того, у дольщика, которому застройщик не выплатил компенсацию стоимости устранения дефектов в отделке (если сумма компенсации более 300 000 рублей и просрочка более 3 месяцев), есть право обратиться в суд с заявлением о признании застройщика банкротом. Зачастую такое обращение является эффективным с точки зрения побуждения застройщика к выплате денег. Но дольщику нужно знать нюансы подготовки, подачи заявления о признании банкротом в суд, а также самой процедуры банкротства.

В целом процедура взыскания с застройщика компенсации за недостатки в отделке квартиры от застройщика в судебном порядке занимает в среднем 6 месяцев с учетом досудебного урегулирования при наличии у застройщика денежных средств на счетах (если дело рассматривается только в суде первой инстанции и не проводится судебная экспертиза). Если дольщик или застройщик обжалуют решение суда о взыскании, то дополнительно к данному сроку нужно прибавить 2-3 месяца (в среднем, но бывает и больше). Кроме того, судебная экспертиза увеличивает срок рассмотрения дела на несколько месяцев (судебная экспертиза назначается по ходатайству застройщика или по инициативе суда). Также если застройщик испытывает финансовые трудности, то процесс поиска денежных средств для взыскания тоже может занять длительное время. Таким образом, срок взыскания компенсации строительных недостатков с застройщика зависит от разных обстоятельств: срока рассмотрения судебного дела, сроков изготовления судом судебных актов, исполнительного листа, срока поиска денежных средств у застройщика.  

Дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока. При предъявлении требований о взыскании компенсации за некачественные отделочные работы дольщик должен руководствоваться нормами Гражданского кодекса РФ и Закона о защите прав потребителей (для физических лиц), а не на нормами Закона № 214-ФЗ. Если гарантийный срок на отделочные работы в договоре не установлен, то дольщик вправе предъявить претензии в течение 2 лет с даты передачи.

Юридическая фирма “Двитекс” накопила значительную судебную практику по спорам с застройщиком о качестве отделочных работ С некоторыми решениями судов по нашим делам можно ознакомиться в разделе “Выигранные дела” (в каждом деле вы найдете подробное описание дела: застройщик, жилой комплекс, суд, судья, № дела, заявленная сумма компенсации и взысканная сумма, взысканная сумма неустойки и штрафа).

Квартира с готовой отделкой – это огромное преимущество. Ведь, как правило, после покупки квартиры денег остается не так много, чтобы осуществить полноценный ремонт. В этом случае можно будет спокойно заехать в готовую квартиру, и начать неспешно обсуждать планы по будущему ремонту. И постепенному накоплению денежных средств на него.

Но стоит принять во внимание, что готовая отделка от застройщика – типовая, максимально простая и безликая. Поэтому, если это не устраивает, то следует составить смету по переделке предоставленного ремонта.

Давайте рассмотрим, какие должны быть в ней пункты.

Какую выбрать отделку квартиры от застройщика на стадии покупки

Первое и основное, что необходимо сделать – это выбирать максимально нейтральную отделку еще на этапе покупки. Так можно существенно сэкономить собственные нервы и силы для дальнейшей переделки. Помните, что максимально безликая готовая отделка – это фактически «чистый холст», на котором можно спокойно экспериментировать.

Но если в планах после покупки — сдача квартиры для получения дополнительного дохода, то можно остановить свой выбор на более экстравагантной отделке, чтобы не вкладывать дополнительные деньги, время и силы в ремонт. Таким образом, можно будет сразу после покупки искать клиентов.

Что потребуется переделать в квартире с ремонтом от застройщика

1. Все двери в квартире

Ни для кого не секрет, что когда застройщик делает ремонт в квартире, то использует максимально дешевые материалы. И двери – это одна из тех вещей, на которых застройщик очень много экономит.

После покупки квартиры с готовой отделкой вопрос с дверями можно разделить на условные две части:

• Замена межконатных дверей 

Если позволяют финансы и возможности, то можно заменить сразу. Или использовать подручные средства для быстрого «преображения» дешевых дверей в эксклюзивную вещь.

Если такой возможности нет, то этот вопрос можно отложить во времени.

• Замена входных дверей

А вот этот вопрос решить максимально быстро. Не стоит его откладывать на далекое «потом». Так как от качества входной двери будет зависеть сохранность имущества и безопасность жильцов. Поэтому специалисты настоятельно рекомендуют сразу после переезда озаботиться покупкой и установкой новой входной двери.

Если финансы не позволяют сразу заменить входную дверь, то тогда нужно обязательно сделать замену замков. Это минимизирует риск «внепланового посещения» строителей данного объекта.

2. Проводка, розетки, выключатели

Это те мелочи, которые могут существенно испортить жизнь жильцам квартиры. Ибо, к большому сожалению, застройщик предлагает при сдаче готового жилища только минимум розеток (2-3 штуки на всю квартиру!), 1-2 выключателя и не самую удобную электропроводку.

Чтобы исправить ситуацию можно использовать два варианта:

• Сделать открытую проводку

Это прекрасный вариант для некоторых современных дизайнов интерьера (лофт, гранж, техно). Даже несмотря на то, что открытая проводка – это достаточно опасный элемент декора в интерьере жилого пространства.

Но если квартира будет выполнена в другом стиле, то лучше от такого варианта отказаться.

• Полностью переделать всю разводку. Можно сделать это или самостоятельно, или нанять специалистов для выполнения данных работ.

Из плюсов в таком варианте можно выделить: получение розеток/ выключателей/ выходов для светильников в удобном месте, гарантирована безопасность (не будет «подарка» в виде внезапно искрящейся проводки или сгоревшей розетки) после выполнения работ.

Из минусов: придется выложить достаточно большую сумму денег за переделку разводки и покупку новых деталей (розеток, выключателей, декоративных панелей и так далее), необходимость повторно проводить отделку стен/ потолка.

3. Звукоизоляция квартиры

Как в известном анекдоте: «Утро у меня начинается всегда рано, с первыми перфораторами!». Поэтому звукоизоляция квартиры – обязательный пункт, который не стоит выпускать из внимания.

Или надеяться, что застройщик выполнит данную работу. Последнюю мысль лучше сразу откинуть, так как застройщик сей пункт никогда не выполняет. Исходя из этого, после покупки квартиры необходимо или самостоятельно, или при помощи специалистов установить звукоизоляцию.

Стоит отметить, что при выборе материалов и компании по выполнению работ, необходимо ориентироваться исключительно на качество! Так как экономия в этом вопросе приведет к печальному результату, и необходимости повторного оформления услуги.

4. Замена/ скрытие/ декор батарей

К большому сожалению, застройщик практически постоянно выбирает крайне непривлекательные батареи в квартиры. И эту проблему можно решить тремя простыми способами:

• Замена батареи

Самый быстрый и легкий, но экономически более затратный. Но благодаря такому решению можно очень быстро получить интересный акцент в интерьере помещения. На данный момент производители предлагают очень широкий ассортимент декоративных радиаторов.

Поэтому можно подобрать модель практически к любому стилю интерьера.

• Скрытие батареи

Этот вариант стоит делать только в том случае, если в квартире установлены качественные трубы. Если есть хоть капля сомнения, то лучше не рисковать. Причина этого весьма проста: при закрытии батареи буквально зашиваются гипсокартонном.

Поэтому, если вдруг возникнет протечка, то будет достаточно сложно ее устранить в короткое время. Да и дополнительные затраты будут по восстановлению обшивки труб.

• Декор батареи

Вариант для творческих личностей.

Дело в том, что на современном строительном рынке можно спокойно найти специальные краски и лаки, которые можно использовать для декора труб. Поэтому можно использовать, как минимум, две декоративные техники для «преображения» неприглядных труб. Это художественная роспись красками и декупаж.

Единственное, что необходимо учитывать – это хорошую вентиляцию в помещении во время декоративно-художественных работ и дальнейшей сушки готового изделия.

5. Окна и подоконник

Следующий важный пункт в переделке – это окна (оконные проемы) и подоконники. К большому сожалению, некоторые застройщики отличаются тем, что между оконными проемами и стеной есть трещины.

Это в свою очередь превращается в постоянную проблему по «утечки» тепла из квартиры. Если такая проблема есть, то обязательно нужно утеплить окна. Такая простая процедура в будущем поможет сэкономить владельцам от 5% до 10% стоимости тепла в квартире в холодное время года.

По поводу замены ненадежных тонких пластиковых подоконников тоже есть несколько оптимальных решений:

• Замена пластикового подоконника на деревянный или более прочный, толстый пластиковый

Сразу стоит отметить, что стоимость деревянного и толстого пластикового подоконника примерно одинаковая. Поэтому здесь необходимо ориентироваться на стиль интерьера и собственные предпочтения. И это прекрасный вариант, если под окном установлен радиатор.

• Подоконник = тумба

В квартире всегда не хватает места для хранения вещей. Поэтому можно использовать небольшие тумбы для решения двух проблем: есть дополнительное место для хранения вещей, и есть достаточно прочный подоконник.

Но такой вариант возможен только в том случае, если под окном нет труб отопления.

• Подоконник = диван

Место у окна – самое любимое у многих людей. Поэтому подоконник можно превратить в небольшой диванчик с большим количеством подушек и пледом. Для этого стоит только самостоятельно сделать или заказать более прочное основание из дерева.

Кстати, нижняя часть такого дивана – это дополнительные места для хранения вещей.

• Подоконник = стол. Да-да, иногда в квартире невозможно сделать отдельный светлый кабинет для работы.

И слабой альтернативой может послужить место у окна. А столом в этом случае может стать… толстый подоконник с гладкой поверхностью. Или готовый письменный стол (без дополнительных полок) может быть подоконником.

6. Стены

Чаще всего застройщики используют специальные обои, которые можно красить любой краской. Поэтому можно достаточно быстро изменить цветовую гамму в квартире с минимальными денежными затратами. И без необходимости покупки новых обоев.

Стоит отметить, что такие обои – это чистый холст для рисования. В прямом смысле данного выражения.

Можно использовать любые цветовые и фактурные сочетания, применять различные трафареты и готовые интерьерные наклейки, большие вырезки из журналов/ постеры/ картинки из настенных календарей и так далее. Можно даже самостоятельно при помощи кистей и аэрографа нарисовать собственные картины или создать имитацию полотен известных художников.

Еще один вариант – сделать мозаику на таких стенах. Материал при этом можно выбрать разный: от классической керамики до газет и цветной бумаги. Только такой вариант займет большое количество времени и сил (моральных и физических).

В общем стены можно быстро и без особых затрат превратить в эксклюзивное художественное произведение. Если нет желания экспериментировать или проводить покраску, то лучше всего купить готовые обои и поклеить их на стены. Или нанять для этого специалистов.

7. Пол/ стены в ванной комнате

Иногда можно встретить, что застройщик использует в качестве напольного/ стенового покрытия в ванной комнате плитку. И это покрытие тоже можно преобразить, чтобы добавить уюта и оригинальности в интерьер комнаты.

Для этого нужно использовать краску и трафареты. Производители предоставляют огромное количество готовых трафаретов для покраски. Если есть желание и время, то можно заказать по индивидуальному проекту уникальный трафарет. Тогда роспись пола/ стены получится полностью уникальной и неповторимой.